تلخيص في الحقوق العينية
يمكن تقسيم الأشياء إلى عقارات ومنقولات :
فالعقار: يمكن تعريفه بأنه كل ما له مستقر ثابت في الارض بحيث لايمكن نقله او تحويله من مكان الى اخر بدون تلف أي تغيير في هيئته کالاراضي والأبنية و المغروسات.
فالعقار نوعان :
عقار بطبيعته :
لقد تمت الإشارة إليه في التعريف أعلاه.
أنواع العقار بالطبيعة :
الأرض : بما تشتمل عليه في باطنها وظاهرها من ثروات وعناصر من معادن وصخور وتربة وغيرها، وهي عقار بطبيعته سواء كانت خلاءا أو مغروسة . و تشمل ملكية الأرض ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها ما لم القانون او الاتفاق على خلاف ذلك.
المغروسات: تعد المغروسات عقار ما دامت ملتصقة بالأرض ثابتة فيها لا يمكن نقلها منها دون تلف .
المباني والمنشآت: الأبنية والمنشآت بأنواعها المختلفة و المتصلة بالأرض تعد عقار كالجسور و السدود و الخزانات و الحوانيت و الشرفات و المصاعد .
وما الأبنية التي لا تثبت في الأرض كالأبنية الخشبية و الخيام و الأكشاك التي يمكن نقلها دون تلف فتعتبر منقول . ذلك أن اتصال الأبنية بالأرض يعد شرطاً أساسياً لاعتبارها عقارات .
عقار بالتخصيص:
اعتبر المشرع منقولات معينة عقاراً نظراً لأهمية وجودها في العقارات .
فالعقار بالتخصيص هو منقول بطبيعته اتخذ صفة العقار بسبب تخصيصه من قبل مالكه لخدمة عقار مملوك لنفس المالك , ومثاله الآلات الزراعية والمواشي التي يخصصها صاحبها لخدمة عقار مملوك له , ومن الواضح بأن اتخاذ المنقول لصفة العقار بالتخصيص يشترط فيه توافر شرطان :
و ليصبح المنقول عقارا بالتخصيص يشترط :
1-اتحاد المالك للعقار و المنقول :ويعني أن يكون العقار والمنقول المخصص لخدمته مملوكان لنفس المالك، فالمحراث الذي يستأجره مالك الأرض لحرث أرضه ، يعد منقول و لا يتحول إلى عقار بالتخصيص لاختلاف مالك العقار عن مالك المنقول .
2-أن يرصد المنقول لخدمة و استغلال العقار : بمعنى تخصيص هذا المنقول لخدمة العقار الاصلي , فاذا كان تخصيصه لخدمة صاحب العقار وليس للعقار نفسه فإن صفة العقار بالتخصيص تنتفي عنه ويبقى منقولا ، مثال خدمة العقار كالمقاعد في المدارس. ومثال استغلال العقار : كالآلات الزراعية , و الاستغلال الصناعي كالآلات في المعامل ، و الاستغلال التجاري كالأثاث الذي يوضع في الفنادق.
آثار التفريق بين العقار بطبيعته و العقار بالتخصيص:
1-يحجز العقار بالتخصيص تبعاً لحجز العقار الذي خصص لخدمته .
2-إذا انتقلت ملكية العقار بالهبة أو البيع أو غير ذلك انتقل تبعاً لذلك ملكية العقارات بالتخصيص المخصصة لخدمته و استغلاله ، ما لم يرد نص في عقود الانتقال على خلاف ذلك .
3-إذا رهن العقار يمتد الرهن ليشمل العقار بالتخصيص .
اما المنقول: فهو على العكس تماما من ذلك اذ انه ما ليس له مستقر ثابت بحيث يكون بالإمكان نقله من مكان الى اخر دون تلف شريطة أن لا يكون مرصدا لاستغلال عقار بطبيعته أو مرتبطا به بصفة دائمة .
تقسم الأشياء المنقولة إلى منقولات بطبيعتها ومنقولات بحسب المآل :
المنقولات بطبيعتها :
يعتبر كل ما ليس عقارا بطبيعته أو بالتخصيص ، منقولا بطبيعته.
هي جميع الأشياء القابلة للنقل بطبيعتها سواء كانت قابلة للحركة بطبيعتها كالحيوانات أو قابلة للحركة بالدفع كالجماد .
وبعض المنقولات نظرا لقيمتها المالية العالية في التداول تفوق أحيانا كثيرا من العقارات ، فإنها تخضع لأحكام خاصة من حيث التفويت أو الرهن أو من حيث القيد والتسجيل ، كالسفن والطائرات مثلا.
المنقولات بحسب المآل :
وهي عقارات بحسب طبيعتها في حالتها الراهنة و لكن القانون يعدها منقولاً باعتبار ما ستؤول إليه في المستقبل . مثال ذلك : المباني التي تباع أنقاضاً ، إذ أن المبنى يعد عقاراً بطبيعته ولكن إذا تم بيعه بقصد هدمه و بيع أنقاضه فإنه يعد وارداً على منقول بحسب المآل.
آثار التفريق بين العقار والمنقول :
يخضع نقل ملكية العقار إلى التسجيل في السجل العقاري ، أما المنقول فتنتقل ملكيته بمجرد العقد, باستثناء المنقولات الهامة الخاضعة للتسجيل في سجلات الدولة كالسيارات .
حيازة المنقول بحسن نية و سبب صحيح تؤدي إلى تملكه ، أما العقارات إذا كانت مسجلة فلا يسري عليها التقادم وهو اكتساب الحق بمرور الزمن . أما العقارات غير المسجلة فيتم تملكها بالحيازة لمدة خمس سنوات و بحسن نية , أو 15 سنة مع سبب صحيح في حالة سوء النية . و في الأراضي الأميرية يكتسب حق التصرف بالتقادم لمدة عشر سنوات .
فيما يتعلق بالاختصاص القضائي : الدعوى العقارية ترفع أمام المحكمة التي يقع العقار في دائرتها، أما المنقول ففي موطن المدعى عليه(أي من تقام عليه الدعوى) .
قواعد التأمين لا ترد إلا على العقارات في حين يسري على المنقول قواعد الرهن.
تختلف إجراءات الحجز في العقار عن المنقول : فهي في العقار تأخذ وقتاً أطول وأكثر تعقيداً و أكثر كلفة .
الحقوق العينية الواردة على العقارات:
يعتبر الحق العيني سلطة يمارسها شخص على شي معين بذاته دون وساطة أحد ويتخذ هذا الحق إما صورة حق عيني أصلي أو حق عيني تبعي :
1- الحق العيني الأصلي: حق قائم بذاته دون الحاجة إلى حق يستند إليه ، يمنح صاحبه مزية التصرف والاستغلال و الاستعمال.
وكلما اجتمعت هذه المزايا في يد صاحب الحق ، سمي هذا الحق بحق الملكية، وكلما تم تجزتها تفرع عن حق الملكية حقوقا أخرى تعتبر جزءا منه.
2- الحق العيني التبعي: وھوحق تابع لايقوم لذاته وإنما لضمان الوفاء بالتزام أصلي ، يدور معه وجودا وعدما ، وفي مقدمة هذه الضمانات العينية ، الرهون والامتيازات.
أولاً: الحقوق العينية الأصلية:
تخول الحقوق العينية الأصلية لصاحبها سلطة مباشرة على الشيء محل الحق بالقدر الذي يتناسب مع نوع الحق ومضمونه. وهذه السلطات هي: التصرف- الاستعمال- الاستغلال. ويوصف الحق هنا بالأصلي لأن وجوده يكون مستقلا ولا يرتبط بوجود حق آخر كالحق العيني التبعي. وتشمل الحقوق العينية الأصلية حق الملكية والحقوق المتفرعة عن حق الملكية.
أ- حق الملكية:
هو أقوى الحقوق العينية وأوسعها نطاقاً حيث يعطي للمالك وحده كل السلطات الممكنة على الحق من استعمال واستغلال وتصرف:
1- الاستعمال: هو القيام بأعمال مادية للحصول على منافع الشيء التي تسمح بها طبيعته. وللمالك أن يستعمل الشيء كيفما شاء حتى لو في غير المعتاد. وللمالك ألا يستعمل الشيء ولا يترتب على ذلك سقوط حقه عليه. على أنه يشترط ألا يتعسف المالك في استعمال الشيء بما يلحق الضرر بالغير.
2- الاستغلال: يقصد به استثمار الشيء دون المساس بأصله أي الانتفاع به بطريق غير مباشر بالحصول على ثماره. وعادة يكون استغلال الشيء عن طريق التأجير.
3- التصرف: وهو ما يميز حق الملكية عن غيره من الحقوق العينية الأصلية. فهو حق للمالك وحده
* ونظراً لاجتماع هذه السلطات في يد المالك فإن حق الملكية يتصف بأنه حق جامع مانع، كما يوصف بأنه دائم حيث أن اجتماع هذه السلطات يدوم طيلة حياة المالك وينتقل لمن يخلفه في ملكية الشيء ولا يسقط حق الملكية بعدم الاستعمال.
* والملكية حق مقصور على المالك فلا يجوز للغير الانتفاع بالشيء أو استعماله وإن كان القانون المصري قد وضع بعض الاستثناءات على ذلك منها:
1- حق صاحب الأرض المحبوسة عن الطريق العام في أن يحصل على حق المرور من الأراضي المجاورة.
2-إلزام المالك بما تنص عليه القوانين واللوائح المتعلقة بالمصلحة العامة أو المصلحة الخاصة.
* ويلاحظ أن وضع اليد على حق مملوك للغير يؤدي إلى اكتساب واضع اليد لملكية هذا المال بالتقادم.
ب- الحقوق المتفرعة عن حق الملكية:
يتفرع عن حق الملكية بعض الحقوق العينية الأصلية التي تستقطع من سلطات المالك وهذه الحقوق هي: الانتفاع- الاستعمال- السكنى- الارتفاق:
1- حق الانتفاع: هو حق عيني متفرع عن حق الملكية يخول للمنتفع سلطتي الاستعمال والاستغلال على شيء مملوك للغير. ولا يتبقى للمالك سوى حق التصرف ويطلق عليه (مالك الرقبة)
* يعطي حق الانتفاع للمنتفع مجموعة من الحقوق هي:
1- الحق في استعمال الشيء فيما أعد من أجله فقط فإن استعمله في غير ذلك كان للمالك إنهاء حق الانتفاع
2-الحق في استغلال الشيء بالحصول على ثماره الطبيعية والمدنية
3- سلطة التصرف في حق الانتفاع بالتنازل عنه للغير أو رهنه دون المساس بملكية الرقبة.
خصائص حق الانتفاع:
1- حق الانتفاع حق متفرع عن حق الملكية يعطي لصاحبه سلطة الانتفاع بالشيء دون الحاجة لوساطة شخص آخر.
2- حق الانتفاع ليس مؤبداً كحق الملكية بل هو مؤقت ينتهي بانقضاء الأجل المحدد له. فإذا لم يحدد أجل لانقضائه فإنه ينتهي بوفاة المنتفع. وفي كل الحالات ينتهي بوفاة المنتفع حتى لو لم ينتهي ميعاده.
3- لصاحب حق الانتفاع استعمال الشيء واستغلاله مما يستلزم أن يكون محله شيء لا يهلك بمجرد الاستعمال.
2- حق الاستعمال وحق السكنى:
هو حق عيني يخول صاحبه استعمال أو سكن الشيء المملوك للغير بالقدر اللازم لحاجة صاحب الحق وأسرته. في الاستعمالات العادية للشيء وبما لا يتجاوز الاحتياج فمثلاً إذا وقع هذا الحق على حديقة فليس لصاحب حق الاستعمال سوى الحصول على ما يكفيه هو وأسرته فقط. وإن كان سكن فله أن يسكن فيه هو وأسرته فقط وليس له أن يستخدم المسكن استخدام تجاري أو أن يؤجره.
* حق الاستعمال وحق السكنى مؤقتين كحق الانتفاع فينتهي الحق بموت صاحبه في جميع الحالات ولا يجوز التنازل عنهما للغير إلا بناءً على شرط صريح ولضرورة قصوى كما لو نقل عمل صاحب حق السكن لمدينة بعيدة.
3 حق السطحية : حق السطحية حق عيني قوامه ملكية بنايات أو منشآت أو أغراس فوق أرض الغير . بناءا على هذا التعريف فحق السطحية يتمتع بخصائص ينفرد بها حق الملكية :
1- فحق السطحية حق عيني ، يمنح صاحبه سلطة على الشيء محل الحق، بحيث يثبت له حق الاستعمال والاستغلال والتصرف ومصدره إرادة المشرع كباقي الحقوق العينية الأخرى.
2- حق السطحية هو بطبيعته حق ملكية ينحصر نطاقه في ملكية البنايات والمنشآت والأغراس ، وهو مستقل عن ملكية الأرض لا متفرعا عنها كباقي الحقوق العينية الأخرى.
3- السطحية حق ملكية دائم کحق صاحب الرقية ، لا يزول بعدم استعماله مهما طال الزمن.
4- حق السطحية حق ملكية لا يترتب إلا على سطح الأرض، وما قد يترتب من حقوق على سطح الأبنية ، فإنه يعتبر من ملكيات الطبقات ، کنظام ملكية الشقق الخاضع للقانون 18.00 .
قابلية حق السطحية للتداول: صاحب حق السطحية له صلاحية تفويت هذا الحق بعوض أو بدون عوض، وتأجيره للغير ، كما يجوز له أن يرتب عليه حقوق ارتفاق في الحدود التي يجوز له فيها مباشرة هذا الحق.
فضلا عن ذلك يجوز رهن حق السطحية رهنا رسميا إذا كان العقار محفظا.
طرق انقضاء حق السطحية : من حيث المبدأ ينشأ حق السطحية باتفاق الأطراف ، فمن الطبيعي أن ينقضي بالتنازل عنه صراحة ممن قرر لمصلحته .
كما أنه يزول بهلاك المنشآت والأغراس ھلاكا كليا ، لمجرد تلف جزئي، وإلا ظل حق السطحية قائما على الجزء الذي لم يطله الهلاک ، مع العلم أنه يمنع على صاحب حق السطحية أن يبني أو يغرس من جديد ما تلاشي لقدمه أو اقتلع بسبب حادث فجائي أو قوة قاهرة ما لم يكن هناك اتفاق مخالف.
وينقضي حق السطحية كذلك باتحاده مع ملكية الرقية في يد شخص واحد.
4- حق الارتفاق: هو حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص آخر. ويجوز أن يترتب حق الارتفاق على مال عام بشرط ألا يتعارض ذلك مع الاستعمال الذي خصص هذا المال العام له. ولأن فحق الارتفاق يتقرر لمصلحة العقار المستخدم وليس لمصلحة صاحب العقار فإن حق الارتفاق ينتقل لكل مالك جديد للعقار ولا يجوز التصرف فيه استقلالاً عن العقار المخدوم.
ليست هناك تعليقات